Funktionaler Zusammenhang zwischen Liegenschaftszinssatz und internationalen Kapitalisierungszinssätzen

Der Band behandelt den funktionalen Zusammenhang zwischen Liegenschaftszins und internationalen Kapitalisierungszinssätzen. Im Rahmen der Immobilienbewertung führen eine mangelnde internationale Vereinheitlichung nationaler Bewertungsstandards sowie die Intransparenz der Verfahren zu hohen Schwankungsbreiten und Unsicherheiten in der Wertermittlung. In Deutschland betrifft dies speziell die Bewertung von im Ausland gelegenen Immobilien nach dem deutschen Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren ist vielschichtig und wird durch zahlreiche Parameter, insbesondere den Liegenschaftszins, bestimmt. In anderen Staaten, wie z. B. Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden, wird auf abweichende Formen des Ertragswertverfahrens zurückgegriffen. Hier stellt der landesspezifische Kapitalisierungszinssatz den am stärksten wertbeeinflussenden Parameter dar. Er bildet das Pendant zum lediglich in Deutschland gebräuchlichen Liegenschaftszinssatz.

Aufgrund der vorhandenen Unterschiede der angewandten Verfahren und Parameter ist es demnach nicht möglich, einen Kapitalisierungszinssatz direkt in das deutsche Ertragswertverfahren zu übernehmen. Vielmehr muss für die Bewertung eines im Ausland gelegenen Objektes nach deutschem Ertragswertverfahren der Liegenschaftszins aus dem objektspezifischen Kapitalisierungszins des jeweiligen Landes abgeleitet werden. Derzeit erfolgt dies auf der Grundlage gutachterlichen Ermessens und subjektiver Erfahrungswerte. Für die Bewertungspraxis wäre es folglich hilfreich, über eine generalisierende Berechnungsfunktion einen verlässlichen Liegenschaftszins aus einem länderspezifischen Kapitalisierungszins bestimmen zu können. Der vorliegende Band nimmt sich dieser Thematik an.