Kaufen oder mieten?

Gerd Kommer studierte BWL, Steuerrecht und Politikwissenschaft in Deutschland, den USA und Liechtenstein. Er ist in leitender Funktion im Firmenkundengeschäft eines Asset-Management-Unternehmens in London tätig.

Einleitung 9

Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten 13
Was uns die Immobilienbranche und die Banken verschweigen 21
Historische Wertsteigerungen von Wohnimmobilien: Die große Ernüchterung 23
Kaufnebenkosten und laufende Nebenkosten von Wohnimmobilien (D, A, CH) 37
Mietrenditen und Gesamtrenditen bei Eigenheimen 51
Renditen bei Kaufen versus Mieten richtig vergleichen 56
Eigenheimrenditen mit und ohne Kreditfinanzierung 61
Das Eigenheim als »positiver Zwangssparvertrag« 75
Vergleich der monatlichen Zahlungsbelastungen von Kaufen und Mieten 80
Ist mieten »Geld zum Fenster hinauswerfen«? 84
Schützen Wohnimmobilien vor Inflation? 86
Wie Hauspreisindizes das Immobilienrisiko verharmlosen 92
Sind Eigenheime risikoarme Anlagen? 98
Wie gut eignet sich ein Eigenheim zur Altersvorsorge? 105
Durch Eigenheimkauf vor steigenden Mieten schützen? 112
Steuerlicher Vergleich von Kauf und Miete (D, A, CH) 118
Das unbekannte »Dead-Capital-Argument« bei Kauf oder Miete 130
Warum uns Immobilienbranche und Banken desinformieren 132
Nicht quantifizierbare Argumente in der Kaufen-oder-mieten-Entscheidung 138
Argument: Ein Eigenheim bietet Schutz vor einer Mietvertragskündigung 139
Argument: Ein Eigenheimbesitzer hat größere Gestaltungsmöglichkeiten 140
Argument: Das Eigenheim als Hobby 141
Argument: Ein Eigenheim zu besitzen fühlt sich besser an als mieten 141
Argument: Für den Eigenheimkauf gibt's Geld von den Eltern 142
Argument: Ein Eigenheim kann man besser beleihen als Aktien und Anleihen 143
Argument: Ein Eigenheim ist als Vermögensanlage leichter zu verstehen 144
Argument: Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften gibt's kaum zu mieten 145
Argument: Das Eigenheim als Klotz am Bein 146
Argument: Der Mieterstatus beinhaltet wertvolle Optionalitäten 147
Argument: Mieter: »Wenn's mir hier nicht mehr gefällt, zieh ich halt um« 148
Argument: Mieter haben kürzere Pendlerzeiten 148
In die Zukunft gerichtetes Nachdenken über Kaufen oder Mieten 150
Stimmt die »Lage-Lage-Lage-Theorie« bei Immobilien? 150
Lässt sich die Rendite einer Immobilieninvestition prognostizieren? 156
Trends, welche die künftige Rentabilität von Eigenheimen beeinflussen können 161
Warum Kaufen und Mieten eigentlich annähernd gleich rentabel sein müssten 168
Ein Eigenheim finanzieren und gleichzeitig in Aktien investieren? 172
Ein simples Investmentportfolio als Alternative zum Eigenheim 179
Das Kaufen-versus-mieten-Tool: Berechnen Sie, ob Kaufen sich für Sie lohnt 188
Schnelle Anleitung zu »Jetzt kaufen oder vorerst Mieter bleiben?« 190
Wie sinnvoll sind Vermietungsimmobilien für private Haushalte? 194
Zusammenfassung: Was heißt das alles für Sie? 204
Anhang 210
Historische Zinssätze für Immobilienkredite: 1970 bis 2015 210
Sozialpolitische Argumente für Eigenheimbesitz - Was ist dran? 211
Literaturverzeichnis 215
Anmerkungen zu den Datenquellen 221
Inhalt der Webseite zu diesem Buch 225
Nützliche Webseiten 225
Glossar 227
Register 241
Dank 244

»Sie wollen ein Eigenheim kaufen? Weil alle sagen, das rechne sich langfristig immer? Lesen Sie zuerst dieses Buch - und entscheiden Sie dann wie ein Immobilienprofi.«
Markus Zydra, Finanzkorrespondent, Süddeutsche Zeitung

»Der einzige deutschsprachige Ratgeber zur wichtigen Frage ›Kaufen oder mieten?‹, der historische Renditen aus den vergangenen vier Jahrzehnten enthält. Wer diese nicht kennt, läuft Gefahr Hunderttausende im Blindflug zu investieren. Klare Kaufempfehlung.«
Professor Dr. Olaf Gierhake, Institut für Vermögensschutz, Rapperswil bei Zürich

»Ein Augenöffner erster Güte, der aufklärt über die Tiefen und Untiefen von Finanzierung und Besitz einer Wohnimmobilie sowie der erstaunlich oft interessanteren Alternative: mieten.«
Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich, Steuerberater, Gilching bei München

»Ohne dieses Buch kann der durchschnittliche Immobilien-Interessent nicht kompetent entscheiden. Nach der Lektüre weiß er, auf was er sich einlässt. Das Werk ist konkurrenzlos hochwertig und gehört zur Basisbibliothek solider Finanzbildung.«
Alexander Janke, buzznews.de, 03.07.2019

»Für den Finanzexperten Gerd Kommer steht fest: Kaufen ist nicht immer besser als mieten. In seinem Buch ›Kaufen oder mieten?‹ […] rechnet er mit einigen Mythen rund ums Eigenheim ab.« BILD, 08.12.2016

»Gerd Kommer nimmt kein Blatt vor den Mund und erläutert minutiös, welche Interessen Makler und Banken haben, mit welchen Kosten ein Wohnimmobilienkäufer tatsächlich langfristig rechnen muss – und unterlegt dies mit Tabellen und Rechenbeispielen.«
Rheinische Post, 11.03.2016

»Gute Links und Tools, klare Handlungsempfehlungen runden dieses ausgesprochen praktische Fachbuch ab – es lohnt sich für Private, die vor dieser Entscheidung stehen und ist für Berater solcher Haushalte Pflichtlektüre!«
FinanzPlaner-Verband, 03.04.2018

»Ein sehr informatives und gehaltvolles Buch für Leser, die vor der Entscheidung stehen, eine Wohnimmobilie zu kaufen oder weiterhin Mieter zu bleiben. Vor allem die langfristige Betrachtungsweise des Autors Gerd Kommer dürfte für viele Verbraucher hilfreich sein.«
Kölner Stadt-Anzeiger, 08.03.2016

»Das gut lesbare Buch enthält zahlreiche Tipps, um potenziellen ›Häuslebauern‹ die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten zu erleichtern.«
Der Neue Finanzberater, 15.04.2016

»Das Buch ›Kaufen oder mieten?‹ ist überaus lesenswert. Gerd Kommer versteht es einmal mehr, das Thema spannend aufzubereiten und leitet seine Schlussfolgerungen logisch und plausibel her.« eft-blog.de, 03.03.2016

Einleitung

»Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit, innezuhalten und nachzudenken.« Mark Twain, 1835-1910, amerikanischer Schriftsteller

Buchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien zu tun und wir alle stehen irgendwann vor der Entscheidung: Kaufen oder mieten? Oft sogar mehrfach im Leben und in jede der beiden Richtungen: vom Mieter zum Käufer und manchmal auch umgekehrt. Die herrschende Meinung zu dieser Gretchenfrage - seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bausparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmühlenartig wiederholt - lautet: "Sobald du genug Eigenkapital gespart hast, kauf' dir eine Immobilie. Damit liegst du nie verkehrt." Es fallen Stichworte wie "Betongold", "Sachwert", "sichere Anlage", "Inflationsschutz" und "beste Altersvorsorge".

Häuser und Wohnungen gelten im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensbildung wie etwa Aktien, Anleihen oder Investmentfonds als simple und solide Angelegenheit. Der Technologieaktiencrash in den Jahren 2000 bis 2002, die Finanzmarktkrise von Mitte 2007 bis 2010 und die zahlreichen Skandale bei Banken und Vermögensberatern haben die Wahrnehmung des Eigenheims als "Fels in der Brandung" noch weiter zementiert. Der dramatische Preisverfall bei Wohnimmobilien, der sich während der Finanzkrise in mehreren Ländern - darunter Spanien, Frankreich, Irland, Großbritannien, USA und Japan - ereignete, änderte daran nichts. Die Hälfte aller bundesdeutschen Haushalte wohnt zur Miete. Mehr als zwei Drittel aller Mieter wollen, sobald finanziell möglich, ein Eigenheim kaufen. Der neue deutsche Immobilienboom seit 2010 (nach zuvor 15 mageren Jahren) hat diesen Wunsch weiter verstärkt.

In vielen Fällen ist der Kaufwunsch getrieben von finanziellen Vorstellungen, die - wie wir bald sehen werden - wenig mit der wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland und anderen Ländern zu tun haben. Mehr noch: Das Thema Eigenheim ist so sehr von Stammtischmythen, Halbwahrheiten, Wunschdenken und Interessenkonflikten der Finanz- und Immobilienbranche überwuchert, dass der Blick auf die Fakten davon fast vollständig vernebelt wird. Diese Fakten werden im vorliegenden Buch präsentiert, sodass Sie, liebe Leser, die für sich beste Entscheidung über Kauf oder Miete treffen können, ganz gleich, in welcher Lebensphase Sie sich gerade befinden.

Dass Kaufen stets rentabler sei als Mieten, sofern nur der Zeithorizont lang genug ist, das ist ein von Banken, Bausparkassen, Vermögensberatern und der Immobilienbranche seit jeher verbreiteter Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist. Mit den Tatsachen hat dieses Dogma allerdings wenig zu tun - das wird dieses Buch mit Immobiliendaten aus 17 Ländern belegen, die zwischen 28 und 120 Jahren zurückreichen.

Die richtige Antwort auf die Frage "Kaufen oder mieten?" ist eben nicht die gängige, die da lautet: "Kaufe, wenn du mindestens zehn Jahre in der Immobilie bleiben kannst" und "Mieten ist Geld zum Fenster hinauswerfen". In erstaunlich vielen Fällen wird Mieten die wirtschaftlichere Alternative sein. Dafür müssen beim Mieter jedoch einige zwar einfache, aber dennoch vielfach übersehene Voraussetzungen erfüllt sein. Das Buch nennt sie alle und gibt Ihnen ein Excel-Rechentool an die Hand, mit dem Sie Ihre eigene, höchstpersönliche Kauf-oder-Miete-Berechnung durchführen können, viel genauer und nützlicher als mit den zahllosen simplistischen Tools im Internet.

Doch die Entscheidung über Kauf oder Miete ist nicht nur eine ökonomische, sondern auch eine Lebensstilfrage. Auf diesen Aspekt gehen wir im vorliegenden Buch ebenfalls ein. Bei der Betrachtung der meisten lebensstilbezogenen Gesichtspunkte stellt man schnell fest, dass es keine klare Trennlinie zwischen den finanziellen und den nicht finanziellen, lebensstilbezogenen Aspekten gibt. Zwei Beispiele: Wer vor die Tore der Stadt zieht, weil er ein Haus möchte, aber sich keines im Stadtgebiet leisten kann, der entscheidet sich damit für mehr Natur, aber wohl auch für höhere Fahrtkosten, längere Pendelzeiten und weniger Teilhabe an kulturellen Ereignissen. Zweites Beispiel: Wer ein Eigenheim erwirbt, der wird im Laufe der Jahre vielleicht das eine oder andere attraktive Jobangebot sausen lassen müssen, weil der neue Job einen Umzug erfordern würde, den das Eigenheim de facto verhindert.

Genug der Vorrede. Auf den folgenden Seiten werden wir mehr etablierte Immobilienweisheiten, Branchenstandards und herrschende Meinungen zur uralten Frage "Kaufen oder mieten?" über den Haufen werfen, als Sie sich vorstellen können. Wir werden historische Daten präsentieren, die noch nie zuvor in einem deutschsprachigen Immobilienbuch publiziert wurden. Machen Sie sich auf neue Blickwinkel und zahlreiche Überraschungen gefasst. Bühne frei für "Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten"!

Die fünfzehn größten Mythen über Kaufen versus mieten

»Der größte Feind der Wahrheit ist oft nicht die Lüge - gezielt, erfunden und unehrlich -, sondern der Mythos, etabliert, plausibel und falsch.« John F. Kennedy, 1917—1963, US-Präsident

Nicht lange nach der Entstehung von Eigentumsrechten in der Antike gab es bereits die ersten Mietimmobilien und von da an stellte sich die Frage: Kaufen oder mieten? Im Hinblick auf eine so altbekannte und allgegenwärtige Abwägung dürften längst alle wichtigen Sachverhalte geklärt sein - so sollte man meinen. Doch weit gefehlt. Die Irrtümer und Mythen über Kauf und Miete sind so alt, so zahlreich und oft genug so bizarr, dass einem als Buchautor regelrecht das Herz aufgeht. Ein kritischer Blick zeigt, dass die herrschende Meinung rund ums Thema Immobilien in den wichtigsten Punkten schiefliegt - höchste Zeit also, die Dinge geradezurücken. Das will dieses Buch tun. Als kleinen Vorgeschmack sind auf den folgenden Seiten die fünfzehn größten Mythen zur Frage "Kaufen oder mieten?" stichpunktartig zusammengefasst. Ausführliche Erläuterungen zu den in dieser Einleitung genannten Punkten finden Sie in den anschließenden Kapiteln, in denen darüber hinaus auch noch eine Reihe anderer gefährlicher Denkfehler, falscher Klischees und Irrtümer zu Kaufen oder Mieten einem "Reality Check" unterzogen werden.

Mythos 1: Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen Der Klassiker unter den Kaufen-versus-mieten-Irrtümern. Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach zehn, 20 oder 30 Jahren vermögender dasteht, ist entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vornherein klar. Bei korrekter Berechnung lag in Deutschland in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten überwiegend der Mieter vorn - und das oft mit erstaunlich großem Vorsprung.

Mythos 2: Immobilien eignen sich gut zur Altersvorsorge, denn wer als Ruheständler in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als ein Miethaushalt. Aus der Sicht eines kühl rechnenden Finanzökonomen ist diese Aussage falsch. Auf der Basis langfristiger historischer Daten und eines korrekten Vergleichs mit anderen Vermögensanlageformen ähnlichen Risikos führte Eigenheimbesitz in den vergangenen 46 Jahren in Deutschland typischerweise zu einem niedrigeren Endvermögen als relevante Kapitalmarktanlagen (Staatsanleihen und Aktien) auf simpler Buy-and-Hold-Basis (Kaufen-und-halten-Strategie).

Mythos 3: Die Preise qualitativ guter Wohnimmobilien werden langfristig immer steigen, weil sie Sachwerte sind und weil Bauland nicht beliebig vermehrbar ist. Die durchschnittliche Wohnimmobilie in Deutschland ist, wenn man die Inflation berücksichtigt, in den 29 Jahren von 1981 bis 2009 um 30,1% im Preis gefallen, in der Schweiz von 1990 bis 1999 um 36,6% und in Österreich von 1993 bis 2004 um 26,3%. Es gab im 20. Jahrhundert in mehreren westlichen Ländern, für die entsprechende historische Daten vorliegen, Perioden von über 40 Jahren, an deren Ende die realen (inflationsbereinigten) Immobilienpreise niedriger waren als zu Beginn. In San Francisco, einer der attraktivsten Städte der Welt mit nach allgemeiner Auffassung "knappem" Bauland, halbierten sich die Hauspreise von 2006 bis Mitte 2009 innerhalb von nur drei Jahren. Wenn Eigenheime auf Kredit finanziert sind, wird der Verlust auf das eingesetzte Eigenkapital in einem solchen Fall noch höher sein als die Wertminderung des Objekts allein (? "Kredithebeleffekt"). Es existiert auch kein statistischer Beleg dafür, dass qualitativ überdurchschnittliche Immobilien eine generell höhere Rendite oder geringere Risiken aufweisen als qualitativ schlechte Immobilien. Und die Auffassung, dass Bauland knapp wird, hat außerhalb der Münchner Innenstadt mit der Realität nichts zu tun.

Mythos 4: Die Lage ist das entscheidende Renditekriterium bei einer Immobilie. Top-Lagen in attraktiven Städten werden immer gefragt sein Ein weiterer Klassiker mit ähnlichem Wahrheitsgehalt wie die These von der "zum Fenster hinausgeworfenen Miete". Tatsächlich hat die Lage, ob nun erst- oder drittklassig, für die Gesamtrendite oder auch nur die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie keine systematische Bedeutung. Entscheidend ist hingegen die Veränderung der Qualität der Lage. Und die muss man über die nächsten zehn oder 20 Jahre korrekt prognostizieren, um daraus Gewinn zu schlagen. So etwas lässt sich mit einer banalen Checkliste zu nahe gelegenen Einkaufsmöglichkeiten oder Kindergärten, wie sie in fast allen Ratgeberbüchern für Häuslebauer enthalten ist, gewiss nicht bewerkstelligen. Die oft wiederholte Aussage, wonach Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten im Allgemeinen höhere Wertsteigerungen aufweisen als in ländlichen Regionen, lässt sich durch langfristige historische Daten ebenfalls nicht belegen. Hier werden typischerweise die höheren Preise von Stadtimmobilien mit höheren Renditen verwechselt. Generell gilt: Attraktive Lage plus hohe Qualität bedeutet schlicht "teuer einkaufen". Teuer einkaufen heißt nicht zwangsläufig "noch teurer verkaufen".

Mythos 5: Eine wachsende Bevölkerung und/oder eine wachsende Zahl von Haushalten führen zu steigenden Immobilienpreisen?In den 117 Jahren von 1891 bis 2007 wuchs die US-Bevölkerung um 378% und damit stärker als in fast jedem anderen westlichen Land. Die Zahl der Haushalte stieg noch stärker. US-amerikanische Hauspreise nahmen inflationsbereinigt in dieser Zeitspanne um beinahe vernachlässigenswerte 0,2% pro Jahr zu - also fast gar nicht. Die Bevölkerung in Deutschland wächst kaum noch oder stagniert. Was die langsam wachsende Zahl der Haushalte oder präziser den nationalen Wohnflächenbedarf anbelangt: Immobilienökonomen gehen davon aus, dass Letzterer in Deutschland in den kommenden 20 Jahren zu sinken beginnen wird.

Mythos 6: Banken und Makler können Immobilienrenditen und Kreditzinsen vorhersagen. "Wer's glaubt, wird selig", könnte man flapsig auf diese Behauptung antworten. Banken und Makler können Immobilienrenditen und Zinsen genauso wenig zuverlässig vorhersagen wie ein Schuhmacher die Fußbekleidungshits im übernächsten Jahr, Buchverlage die Top-10-Titel in der Spiegel-Bestsellerliste in 12 Monaten, Rohstoffkonzerne den Preis von Öl oder Gold in drei Monaten oder Autohersteller das Auto des Jahres 2020. Die Zukunft in sozialen Systemen, wie sie Märkte darstellen, ist aus gut belegbaren Gründen von niemandem zuverlässig prognostizierbar. Wenn Banken, Politiker und andere "Experten" künftige Zinsen, Aktien- und Immobilienpreise auch nur ansatzweise zuverlässig vorhersagen könnten, wäre es nicht zum globalen Immobiliencrash (2007 bis 2010) und Aktiencrash (2008 bis 2010) gekommen - ebenso wenig wie zu den De-facto-Konkursen der damals größten deutschen Immobilienfinanzierungsbank Hypo Real Estate (2008/2009) und des größten deutschen Immobilienunternehmens IVG AG (2013). Sich auf kurz- und mittelfristige Prognosen von Wertsteigerungen und Renditen im Immobilienmarkt oder Zinssätze im Kreditmarkt zu verlassen ist nicht nur nutzlos, sondern gefährlich.

Mythos 7: Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Stimmt zwar, aber andere Anlageformen schützen genauso gut oder besser, zum Beispiel Aktien, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen oder Rohstoffe. Um präzise zu sein, schützen alle diese Anlageformen langfristig genauso gut wie oder besser vor Inflation als Wohnimmobilien. Kurzfristig gesehen - für Zeiträume von weniger als fünf Jahren - schützen Immobilien schlechter vor Inflation als zum Beispiel risikoarme Anlagen in Geldmarktfonds oder kurzfristige Staatsanleihen. Wer den bestmöglichen kurzfristigen und langfristigen Schutz vor Inflation sucht, für den gibt es geeignetere Anlageformen als Wohnimmobilien. Generell sind viele Argumente bezüglich des Inflationsschutzes, den Sachanlagen repräsentieren, von vornherein falsch, weil sie den Unterschied zwischen "erwarteter Inflation" (eingepreister Inflation) und unerwarteter Inflation nicht berücksichtigen. Dieses Buch rückt diesen Denkfehler gerade.

Mythos 8: Hohe Inflation ist gut für Eigenheimbesitzer. Eine mit dem vorherigen Argument verwandte These, deren Anhänger (darunter besonders viele Makler und Bankkundenbetreuer) sich auf das uralte finanzökonomische Argument beziehen, Inflation sei gut für Schuldner (Eigenheimbesitzer sind oft Schuldner), während sie Sparer schädige. Allerdings trifft die simplifizierte Form, in der das Argument typischerweise vorgetragen wird, nicht zu. Für Immobilienbesitzer, die keine Fremdfinanzierungslast auf ihrem Objekt tragen, bringt hohe Inflation per se weder einen Vorteil noch einen Nachteil. In etwas eingeschränkter Form gilt dasselbe für Eigenheimbesitzer mit teilweise oder komplett variabel verzinslicher Fremdfinanzierung, denn ihre Zinslast steigt mit der Inflation, wenn auch immerhin der Kreditbetrag unverändert bleibt. Hohe Inflation ist generell schlecht für das reale (inflationsbereinigte) Wachstum der Haushaltseinkommen, und wenn die realen Haushaltseinkommen stagnieren oder sinken, dann leiden darunter langfristig auch die Immobilienpreise. Historisch lässt sich ebenfalls keine Begünstigung von Immobilien in Phasen hoher Inflation nachweisen. Das gilt sogar für die deutsche Hyperinflation von 1922/23.

Mythos 9: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten. Stimmt zwar, aber wie wichtig ist dieser Schutz tatsächlich? Inflationsbereinigt stiegen die wesentlichen Messgrößen für Löhne und Gehälter in Deutschland in den 45 Jahren von 1970 bis 2014 genauso schnell wie oder schneller als die Quadratmetermieten. Hierbei ist die steigende Qualität des Wohnraums in Deutschland sogar nur teilweise berücksichtigt. Auch wenn wir als Betroffene subjektiv glauben mögen, unser Vermieter ziehe uns Jahr für Jahr mehr aus der Tasche, Fakt ist: Der Anteil des Bruttoeinkommens, den der durchschnittliche Lohnempfänger für seine Miete aufwenden muss, ist langfristig gefallen. Den Kauf einer Wohnimmobilie damit zu begründen, dass man sich vor dem Risiko steigender Mieten schützen müsse, macht nur wenig mehr Sinn, als aus Angst vor zunehmenden Lebensmittelpreisen einen Bauernhof zu kaufen.

Mythos 10: Die Begünstigung eines Eigenheims bei Einkommens- und Erbschaftsteuer macht es zu einer attraktiven Anlageform. Die einkommensteuerlichen Vorteile von Eigenheimen im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensanlage sind in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht bedeutend genug, um die höheren Vorsteuerrenditen vergleichbarer Kapitalmarktanlagen (Aktien, Anleihen, Investmentfonds) generell und langfristig auszugleichen. Bei der Erbschaftsteuer besitzen Eigenheime entweder keine Vorteile (Österreich, Schweiz) oder diese sind im Falle eines normal vermögenden Haushalts vernachlässigbar (Deutschland). Hinzu kommt, dass ein großer Teil dieser Steuervorteile, sofern sie de facto relevant sind, nach ihrer Einführung "eingepreist" ist und - in die Zukunft gerichtet - keinen Nettorenditeeffekt mehr haben wird.

Mythos 11: Vorübergehende Wertverluste einer Immobile spielen dann keine Rolle, wenn man in der Immobilie wohnt, denn der Wohnwert sinkt dadurch ja nicht: "Irgendwo muss man ja wohnen und ein Eigenheim ist ohnehin eine Langfristanlage". Auch wenn dieses Argument intuitiv einleuchtet, ist es dennoch falsch. Würde man die gleiche Logik auf ein Aktiendepot anwenden, dann dürften Buchverluste dort ebenfalls keine Rolle spielen, solange man das Depot nicht "verbraucht", also zu Konsumzwecken verkauft. Vorübergehende, nicht realisierte Wertverluste sind für jedes Investment in gleicher Weise zu bewerten - entweder spielen sie in keinem Fall oder aber in jedem Fall eine Rolle. Hinzu kommt: Wenn Wohnimmobilien real an Wert verlieren (so wie es in der Mehrzahl der Länder, für die Daten vorliegen, über die vergangenen 15 Jahre hinweg der Fall war), dann sinken mit einer Zeitverzögerung in den meisten Fällen auch die inflationsbereinigten Mieten, sodass Mieter von diesen Wertrückgängen profitieren, Eigenheimbesitzer jedoch nicht.

Mythos 12: Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen. Sie sind sicherer als Kapitalmarktanlagen wie Aktien und Anleihen?Das Risiko kurzfristiger und langfristiger Wertverluste selbst genutzter Wohnimmobilien, insbesondere wenn teilweise kreditfinanziert, ist größer, als es die landläufige Meinung wahrhaben will. Dieses Risiko ist schwerer zu beobachten und zu messen als dasjenige von Aktien und Anleihen, aber dadurch verschwindet es leider nicht. Aufgrund der Hebelwirkung von Kreditfinanzierungen sind Verluste von 100% der eingesetzten Eigenmittel bei Immobilien während einer ausgeprägten Marktabschwungsphase ohne Weiteres möglich und geschehen tatsächlich auch häufig. In den USA, Spanien, Irland, Griechenland und vielen osteuropäischen Ländern traten solche Fälle in der vergangenen Dekade millionenfach auf.

Mythos 13: Mit einer vermieteten Immobilie kann ein Privathaushalt eine gute Nachsteuerrendite erzielen und Vermögen in einer wertbeständigen Sachanlage halten. Private Vermieter haben gegenüber gewerblichen Vermietern, welche die Mietpreise am Markt bestimmen, große kostenmäßige und steuerliche Nachteile, die nicht beseitigt werden können. Das Ergebnis sind im Durchschnitt enttäuschende Nettorenditen für private Vermieter. Statistische Untersuchungen bestätigen diese eigentlich offensichtliche Logik. Auch die immer wieder gehörte Aussage "Bei meinem Vermietungsobjekt zahlt mir der Mieter den Kapitaldienst für meinen Kredit und nach 20 Jahren besitze ich eine schuldenfreie Immobilie, die mein Mieter gezahlt hat" zeugt in den allermeisten Fällen eher von Wunschdenken oder fehlendem Rechnungswesen als von der tatsächlichen Realität. Und angesichts des Klumpenrisikos, das eine Vermietungsimmobilie für einen Haushalt, der im Eigenheim lebt, mit sich bringt, ist für diese Haushalte bei Vermietungsobjekten auch aus Risikosicht Vorsicht geboten.

Mythos 14: Wer als Mieter erst einmal noch nicht über Vermögensbildung nachdenken will und dieses Thema in die Zukunft verschieben möchte, der ist mit Mieten weiterhin besser bedient. Leider falsch. Mieter müssen - und zwar genauso früh und diszipliniert, wie es viele Eigenheimkäufer tun - über private Vermögensbildung nachdenken, auch wenn das unbequem ist und langfristigen Konsumverzicht bedeutet. Das Thema Sparen und Investieren auf die lange Bank zu schieben wird sich bei normal vermögenden Mieterhaushalten in der ein oder anderen Form später rächen; entweder indem sie in den Jahren unmittelbar vor dem Ruhestand umso mehr sparen und Konsumverzicht üben müssen (was entweder nicht möglich oder sehr schmerzhaft sein wird), indem sich die Haushaltsmitglieder erst später als geplant zur Ruhe setzen können oder indem sie ihren Lebensstandard im Ruhestand absenken müssen. Dass die gesetzliche Rentenversicherung für Jahrgänge ab etwa 1960 als alleinige Altersvorsorge ohne Lebensstandardabsenkung nicht mehr genügen wird, ist beinahe sicher (Ottnad/Schnabel 2008, Lüthen 2015).

Mythos 15: Immobilienmakler, Bauträger, Finanzierungsvermittler, Banken, Fertighaushersteller und Immobilien-Websites informieren objektiv über Wohnimmobilien, ihre Kosten, ihre Finanzierung, ihre Risiken und ihre nicht finanziellen Vor- und Nachteile Sie, liebe Leser, werden an dieser Stelle vermutlich denken: "Ist doch klar, dass ich nicht alles für bare Münze nehme, was mir diese Institutionen zu einem möglichen Eigenheimkauf erzählen." Wenn das so ist, dann gratuliere ich Ihnen zu diesem Realismus. Sie liegen richtig. Nur wenig dessen, was vonseiten der Immobilien- und Finanzbranche zu hören ist, hat mit repräsentativ ausgewählten Fakten, neutralen Einschätzungen oder wissenschaftlich gesicherten Erkenntnissen zu tun. Die genannten Institutionen verdienen am Verkauf von Eigenheimen und unterliegen bei ihrer vermeintlichen "Beratung" einem enormen Interessenkonflikt - den sie aber bezeichnenderweise nicht offenlegen. Kurz, sie sind Verkäufer, keine Berater. Bedauerlich ist auch, dass viele Ratgeberbücher zu Kauf und Finanzierung von Eigenheimen von Vertretern der Bank- und Immobilienbranche geschrieben wurden und damit kaum als neutral und objektiv gelten können. Dieses Buch zeigt, wie fragwürdig und oft gefährlich eine Beratungsphilosophie ist, derzufolge ein kreditfinanziertes Eigenheim eine "solide und sichere" Vermögensanlage sei, mit der man "auf lange Sicht praktisch nie falsch liegen" könne.

Kaufen oder mieten wird Sie in die Lage versetzen, künftig auf Augenhöhe mit Vertretern der Immobilienbranche zu kommunizieren und zu verhandeln. Das Buch präsentiert die wichtigsten Schlüsseldaten der letzten 30 bis 120 Jahre zu Hauspreisen, Kreditzinsen, Immobilienrenditen und Mietsteigerungen und stellt alle Argumente für und gegen die beiden Alternativen Kauf und Miete zusammen. Auf dieser Basis werden Sie - in welcher Lebensphase auch immer Sie sich gerade befinden - eine clevere und gut informierte Entscheidung treffen.

Was uns die Immobilienbranche und die Banken verschweigen

In diesem Kapitel werden wir uns mit Rentabilität und Risiko eines Eigenheims befassen. Dabei werden Sie historische Zahlen kennenlernen, die in dieser Form noch nie im deutschsprachigen Raum veröffentlicht wurden, etwa die Preissteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland, Österreich, der Schweiz und 14 anderen westlichen Ländern von 1970 bis 2014 (45 Jahre). Für einige Länder zeigen wir sogar Zahlen, die mehr als 100 Jahre zurückreichen.

Wirtschaftlich gesehen noch wichtiger als die bloße Wertsteigerung von Eigenheimen ist ihre Gesamtrendite, also Wertsteigerungen plus eingesparte Miete minus Instandhaltungsaufwendungen. Diese Gesamtrendite wird für den Fall eines rein eigenkapitalfinanzierten Eigenheims und - realistischer - für den Fall eines teilweise kreditfinanzierten Heims berechnet. Auch das geschieht in diesem Kapitel für Deutschland anhand historischer Zahlen von 1970 bis 2015 (46 Jahre). Für diesen Zeitraum quantifizieren wir auch das Risiko auf das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital (alle Ihre Zahlungen).

Sie werden dadurch eine ganz neue Perspektive auf das uns allen seltsam vertraute und zugleich seltsam fremde Thema - die wirtschaftliche Seite eines Eigenheimes - gewinnen.

Ein Eigenheim ist aber nicht allein ein Investment - es ist ebenso eine Lebensstilentscheidung. Dieses Buch betrachtet ein Eigenheim als beides: eine Vermögensanlage und eine Lebensstilentscheidung - untrennbar verknüpft wie die zwei Seiten einer Medaille. In diesem ersten der drei Hauptkapitel werden wir uns zunächst mit der finanziellen Seite, dem Eigenheim als Vermögensanlage, beschäftigen. In den beiden darauffolgenden Kapiteln kommen wir dann auf die nicht finanziellen, die lebensstilbezogenen Aspekte eines Eigenheimkaufes oder dessen Alternative - der Miete - zu sprechen. In ihrer einfachsten Form lässt sich die Kaufen-oder-mieten-Entscheidung als Dreieck aus drei Typen von Argumenten darstellen (Abbildung 1).

Zwar ist es sinnvoll, die drei Seiten gedanklich voneinander zu trennen, doch sie gehören im wirklichen Leben zusammen und beeinflussen einander gegenseitig. Finanzielle Argumente wirken sich auf Lebensstilfragen aus und Lebensstilargumente haben Einfluss auf die Finanzen. Ein genauer Blick zeigt, dass es mehrere Aspekte gibt, die von vornherein beide Bereiche betreffen. Ein Beispiel ist die Frage, ob man lieber im Stadtgebiet oder weit draußen wohnen will, wo man sich ein Häuschen statt einer bloßen Wohnung leisten könnte, wo mehr Natur und weniger Lärm ist, aber von wo aus auch die täglichen Pendelzeiten und -kosten höher und das kulturelle Angebot geringer sind. Ein anderes Beispiel sind die beim Mieterstatus relativ zum Eigenheimbesitzerstatus wertvolleren "Real Options" (Ökonomenjargon) - die Möglichkeit, seinen Wohnsitz annähernd jederzeit bei nur geringen Kosten zu verlegen, um damit "Lebensoptionen" wahrzunehmen, zum Beispiel einen attraktiveren Job am anderen Ende der Republik oder den Umzug zum neuen Herzblatt von Regensburg nach Köln.

Doch konzentrieren wir uns zunächst einmal auf die finanzielle Seite des Kaufen-oder-mieten-Dreiecks, insbesondere auf die Frage, wann und unter welchen Bedingungen die eine oder die andere Option wirtschaftlicher ist und welche Rolle das Finanzrisiko hierbei spielt.

Historische Wertsteigerungen von Wohnimmobilien: Die große Ernüchterung

»Ich kenne keinen anderen Weg, die Zukunft zu beurteilen, als auf der Basis der Vergangenheit.« Patrick Henry, 1736—1799, einer der Gründungsväter (Founding Fathers) der Vereinigten Staaten von Amerika, Unabhängigkeitskämpfer, Gouverneur von Virginia

Wie die Renditen von Aktien, Anleihen und Gold in den letzten 100 Jahren ausgefallen sind, kann man in Tageszeitungen und mittlerweile sogar in Schulbüchern nachlesen. Es erscheint daher auf den ersten Blick merkwürdig, dass dies für Wohnimmobilien nicht gilt. Berichte über langfristige historische Wertsteigerungen von Häusern und Wohnungen in den Medien? Fehlanzeige. Was wir zu sehen bekommen, sind im besten Fall die letzten fünf oder zehn Jahre. In den Marketingbroschüren von Banken, Finanzberatern, Maklern und Bauträgern reichen die Daten selten länger als fünf Jahre zurück. Das ist auf den ersten Blick erstaunlich. Zum einen sind Wohnimmobilien die älteste Asset-Klasse der Welt, älter noch als Bargeld und mehrere Tausend Jahre älter als Anleihen und Aktien. Zum anderen kam es bei Wohnimmobilien während der globalen Banken- und Finanzkrise von 2007 bis 2010 in vielen Ländern zu beträchtlichen oder sogar dramatischen Werteinbrüchen, so zum Beispiel in Großbritannien, Irland, USA, Australien oder Japan. In den deutschsprachigen Ländern hingegen fielen die Preise für Wohnimmobilien während dieser globalen Krise inflationsbereinigt nur relativ geringfügig (Deutschland) oder stiegen sogar (Österreich, Schweiz). Andererseits waren sie in den 12 Jahren vor der Finanzkrise von 1995 bis 2006 ununterbrochen jedes Jahr gefallen, wenn man die Inflation berücksichtigt. In dieser Situation bietet es sich an, einen Schritt zurückzutreten und sich das Big Picture, das "große Bild", anzusehen - die sehr langfristigen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien. Aus diesen Daten können wir alle - Eigenheimbesitzer, Mieter und potenzielle "Überwechsler" - vielleicht verblüffende Einsichten gewinnen.

Wenn man langfristige historische Daten zu Wertsteigerungen von Wohnimmobilien sucht, wird man schnell feststellen, dass die historische Datenlage, verglichen mit derjenigen für Aktien, Anleihen, Rohstoffe und Gold, erschreckend dürftig ist. Doch immerhin haben einige Ökonomen, darunter auch der Wirtschaftsnobelpreisträger Robert Shiller und jüngst eine Gruppe junger deutscher Wirtschaftswissenschaftler, in den vergangenen Jahren geholfen, die dürftige Datenlage, zumindest was Wertsteigerungsdaten (im Unterschied zu den wichtigeren Gesamt?renditen) anbelangt, zu verbessern (Shiller 2005, Knoll/Schularick/Steger 2014). Für rund 500 Häuser entlang des noblen Herengracht-Kanals in Amsterdam veröffentlichte der holländischer Finanzprofessor Piet Eichholtz schon vor gut 20 Jahren einen faszinierenden Preisindex, der fast 400 Jahre zurückreicht. Auf diese berühmte Datenreihe kommen wir später noch zu sprechen (Eichholtz 1994).

Abbildung 2 zeigt die Wertsteigerungen von Wohnimmobilien von 1890 bis 2014 (125 Jahre) in den drei Ländern, deren Datenqualität vermutlich am höchsten ist und die zusammengenommen ein recht repräsentatives Bild für alle 14 Länder abgeben, die in der Knoll/Schularick/Steger-Veröffentlichung enthalten sind.

Was lässt sich aus Abbildung 2 ableiten?

Über den gesamten gemessenen Zeitraum von 125 Jahren hinweg beträgt die reale (inflationsbereinigte) Wertsteigerung von Wohnimmobilien in den drei Ländern zwischen 0,3% p.a. (USA), 1,1% p.a. (Norwegen) und 1,2% (Frankreich); im bevölkerungsgewichteten Durchschnitt der drei Länder beläuft sie sich auf 0,49% p.a. (einfacher Durchschnitt 0,88% p.a.). Das Bevölkerungswachstum dieser drei Länder war in den USA am höchsten. Dort verfünffachte sich die Bevölkerung in diesen 125 Jahren. Hauspreisindizes (besonders die zugrunde liegenden Daten vor etwa 1970) leiden vielfach daran, dass sie die im Zeitablauf erfolgende Qualitätsverbesserung von Wohnraum nicht ausreichend aus der gemessenen Preissteigerung herausfiltern.3 Daher ist es denkbar und sogar wahrscheinlich, dass die hier gezeigten Werte die qualitätseffektbereinigte Wertsteigerung überzeichnen (Friggit 2008, Institut der deutschen Wirtschaft, ohne Autor 2013).