Die 101 häufigsten Fallen für Vermieter

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

Einführung

Abkürzungen

Fallen bei der Auswahl der Mieter

Falle 1: Sie vermieten an Ihre Freunde
Falle 2: Sie lassen sich überrumpeln
Falle 3: Sie schalten einfach eine Anzeige
Falle 4: Sie kennen Ihren Markt nicht
Falle 5: Sie kennen Ihre Zielgruppe nicht
Falle 6: Sie wissen nicht, wie Sie mit einem Makler umgehen sollen
Falle 7: Der Vormieter
Falle 8: Sie holen sich einen "Mietnomaden" ins Haus
Falle 9: Die Absicherungsfalle
Falle 10: Sie stellen unzulässige Fragen
Falle 11: Sie wissen nicht, wer bei Ihnen einzieht
Falle 12: Die Sympathiefalle
Falle 13: Der Mieter springt ab
Fallen beim Mietvertrag

Falle 14: Mieter ohne Mietvertrag
Falle 15: Der unbemerkte Vertragsabschluss
Falle 16: Sie haben das Vertragsformular unvollständig ausgefüllt
Falle 17: Sie unterschreiben zu spät
Falle 18: Sie begehen einen Formfehler
Falle 19: Mehrere Mieter
Falle 20: Rigide Vertragsklauseln
Falle 21: Falsche Angaben im Mietvertrag
Falle 22: Der Formularmietvertrag
Falle 23: Die individuellen Vereinbarungen
Falle 24: Anlagen zum Mietvertrag
Falle 25: Die Klausel mit den Schönheitsreparaturen
Falle 26: Die Nebenkostenklausel
Falle 27: Sie haben für die Nebenkosten keinen festen Betrag angegeben
Falle 28: Die Klausel über Bagatellschäden
Falle 29: Vereinbarungen über die Kaution
Falle 30: Der reparierte Mietvertrag
Falle 31: Mietvertrag verloren
Fallen bei der Abrechnung der Nebenkosten

Falle 32: Die lästige Pflicht
Falle 33: Die Formalitäten
Falle 34: Fristüberschreitung
Falle 35: Verteilerschlüssel unzulässig
Falle 36: Nebenkosten vergessen
Falle 37: Sie rechnen Verwaltungskosten ab
Falle 38: Sie rechnen Instandhaltungskosten ab
Falle 39: Wasserzähler
Falle 40: Leer stehende Wohnungen
Falle 41: Die Kosten für den Aufzug
Falle 42: Die Heizkostenabrechnung
Falle 43: Probleme bei der Verbrauchserfassung
Falle 44: Heizkosten schätzen
Falle 45: Zu hohe Kosten für den Hausmeister
Falle 46: Die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Falle 47: Gartenpflege
Falle 48: Sonstige Betriebskosten nicht wirksam vereinbart
Falle 49: Die Abrechnung der Hausverwaltung
Falle 50: Sie lassen sich von der Reklamation Ihres Mieters verunsichern
Falle 51: Ihr Mieter will die Originalbelege prüfen
Fallen bei der Mieterhöhung

Falle 52: Die einseitige Mieterhöhung
Falle 53: Mieterhöhung durch Einschüchterung
Falle 54: Der Widerruf
Falle 55: Sie halten die Form nicht ein
Falle 56: Sie beachten die Fristen nicht
Falle 57: Sie finden keine Vergleichswohnungen
Falle 58: Sie halten die Kappungsgrenze nicht ein
Falle 59: Ihr Mieter stimmt nicht zu
Falle 60: Ihr Mieter wehrt sich gegen eine Modernisierung
Falle 61: Die Kosten der Modernisierung umlegen
Falle 62: Mieterhöhung wegen gestiegener Nebenkosten
Falle 63: Das Sonderkündigungsrecht
Fallen beim Umgang mit dem Mieter

Falle 64: Die Mietminderung
Falle 65: Die vorgeschobene Mietminderung
Falle 66: Der Mieter behält Teile der Miete ein
Falle 67: Verspätete Mietzahlung
Falle 68: Der Mieter zahlt die Miete nicht
Falle 69: Ihr Mieter wird zahlungsunfähig
Falle 70: Untermiete
Falle 71: Ihr Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung
Falle 72: Die verdreckte Wohnung
Falle 73: Ihr Mieter reinigt das Treppenhaus nicht
Falle 74: Ihr Mieter macht Musik
Falle 75: Die Hausordnung
Falle 76: Gerümpel und herrenlose Fahrräder
Falle 77: Ihr Mieter will sich ein Haustier anschaffen
Falle 78: Was dürfen Tiere?
Falle 79: Nachbarschaftsstreit
Falle 80: Die Parabolantenne
Falle 81: Ihr Mieter ist für längere Zeit abwesend
Falle 82: Ihr Mieter erkrankt schwer
Fallen bei der Kündigung

Falle 83: Die Formalitäten
Falle 84: Die Kündigungsfristen
Falle 85: Eigenbedarf
Falle 86: Die ordentliche Kündigung
Falle 87: Ihr Mieter beruft sich auf die Sozialklausel
Falle 88: Die fristlose Kündigung
Falle 89: Der Zeitmiet

Falle 14: Mieter ohne Mietvertrag

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter einziehen, ohne dass ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Zum Beispiel weil der Vermieter meint, das mit dem Mietvertrag könne man ja noch später erledigen. Oder weil gute Freunde (→ Falle 1) einziehen. Den Vermietern droht spätestens dann ein böses Erwachen, wenn sie meinen, nun sei die Zeit reif für einen schriftlichen Mietvertrag - und sie von ihrem gut informierten Mieter erfahren, dass ein Mietvertrag bereits besteht.

Wenn der Mieter einzieht
Anders als viele Vermieter meinen, muss der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden. Und schon gar nicht gibt es einen "vertragsfreien Zustand", in dem Ihr Mieter die Wohnung nutzt und darauf warten muss, dass Sie ihm den Mietvertrag vorlegen. Vielmehr kommt ein Mietvertrag bereits dadurch zustande, dass Sie dem Mieter die Wohnung überlassen haben und er Ihnen dafür Miete zahlt (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2000, Az. 64 S 110/00).

Und welche Vertragsbedingungen sollen gelten, da Sie mit Ihrem Mieter doch gar nichts ausgemacht haben? Ganz einfach, dann greifen die "gesetzlichen Bedingungen", die immer zur Anwendung kommen, wenn es keine wirksame Vertragsklausel gibt. Und diese gesetzlichen Bedingungen sind nicht besonders vermieterfreundlich. Sie haben weder Anspruch auf die Zahlung von Nebenkosten (→ Falle 26), noch auf die Kaution (→ Falle 29) oder auf Schönheitsreparaturen (→ Falle 50). Und der Mietvertrag gilt auf "unbestimmte Zeit" geschlossen. Sie können dem Mieter frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen - unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, versteht sich.

Das schlüssige Verhalten der Vertragsparteien
Darüber hinaus ist das Verhalten der Vertragsparteien entscheidend. Wenn Ihr Mieter Ihnen, sagen wir: 600 Euro Miete überweist und Sie dem nicht widersprechen, gelten die 600 Euro Miete als vereinbart. Der Inhalt des Mietvertrags wird dabei aus dem "schlüssigen Verhalten" der Vertragsparteien abgeleitet. Schwieriger wird es, die Frage der Nebenkosten zu klären (Näheres im dritten Kapitel). Leistet der Mieter keinerlei Vorauszahlungen, dann haben Sie schlechte Chancen Nachforderungen zu stellen.

Möglicherweise kommen Sie mit einem blauen Auge davon: Wenn der Mieter bei Ihnen einzieht, Sie den schriftlichen Mietvertrag zügig nachreichen und der Mieter ihn unterschreibt, dann dürften die Vereinbarungen kaum zu kippen sein. Wenn Sie den Mieter jedoch Wochen auf den Vertrag warten lassen, dann können Sie sich nicht darauf berufen, Sie hätten ja angekündigt, dass da noch was nachkommt.