Kompendium der Einzelhandelsimmobilie

Die Herausgeber: Dr. Thomas Lüttgau und Thomas Elsner sind Partner der Lenz und Johlen Rechtsanwälte Partnerschaft, Köln. Joachim Stumpf ist Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und der IPH Handelsimmobilien, München.

Die Handelsimmobilie ist für Investoren ein begehrtes Anlageprodukt, für den Handel ist ihre Lage einer der bedeutendsten Erfolgsfaktoren und für Kommunen ist sie stadtbildprägend. Damit finden Neuentwicklung, Weiterentwicklung und Revitalisierung von Handelsimmobilien im Spannungsfeld der Interessen von Investoren, Kommunen und Nutzern statt. Für alle Beteiligten bilden die Rahmenbedingungen für den Handel und deren Auswirkungen auf Standorte und Betriebsformen eine wichtige Grundlage für ihre Entscheidungen. Denn der nachhaltige Erfolg einer Handelsimmobilie wird durch den langfristigen Erfolg seiner Nutzer bestimmt. Dieser wiederum findet in einem Umfeld höchster Wettbewerbsintensität statt, die auch als Hyperwettbewerb zu bezeichnen ist: online gegen offline, Großstadt gegen Kleinstadt, City gegen Peripherie, Luxus gegen Discount und Weltstadtshopping rund um den Globus. Hinzu kommt, dass sich Verbraucher opportunistisch und wenig loyal gegenüber einer bestimmten Betriebsstätte oder Betriebsform verhalten. Der Handel muss sich sozio-psychologischen, sozio-demografischen, politisch-rechtlichen, technischen, infrastrukturellen und kompetitiven Entwicklungen und Trends stellen, um langfristig zu reüssieren. Die Nachfrage im Handel ist real betrachtet seit fast 20 Jahren nicht gestiegen, während das Flächenwachstum stark zugenommen hat. In diesem Verdrängungswettbewerb findet trotzdem eine sehr dynamische Entwicklung statt, da die besseren Konzepte die schlechteren Konzepte verdrängen und die besseren Standorte die schlechteren Standorte. Die Konsequenz daraus ist: Es gibt Gewinner wie Verlierer, und die Notwendigkeit, Entscheidungen sorgfältig zu fundieren, steigt. In der öffentlichen Wahrnehmung spiegelt keine Entwicklung die Veränderung im Markt so stark wider wie der Marktanteilsverlust der Warenhäuser. Dabei ist der Marktanteilsverlust der inhabergeführten Fachgeschäfte und der damit einhergehende Verlust von Vielfalt in den deutschen Innenstädten um ein Vielfaches höher, aber aufgrund von „Einzelschicksalen“ pressemäßig ungleich geringer wahrnehmbar. Die Gewinner im Markt waren vor allem vertikale Textiler wie H&M, Mango, Zara etc., der Onlinehandel, aber auch Fachmärkte und Discounter. Es gibt aber auch Gewinner und Verlierer auf der Standortseite. Während die 1a-Lagen der Ballungsräume und Shoppingcenter-Standorte an Bedeutung gewonnen haben, haben die City-Lagen von vielen Mittelstädten und die B-Lagen stark verloren. Die hohen regionalen Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung führen zusätzlich zu starken unterschiedlichen Standortperspektiven. Das skizzierte Wettbewerbsumfeld stellt auch zunehmend anspruchsvollere Herausforderungen an das Management von Handelsimmobilien, um die Positionierung, den Branchenmix und das Marketing permanent neu auszurichten.Das vorliegende Buch widmet sich daher in seinen ersten Teilen den Rahmenbedingungen im Handel und ihren Implikationen auf Standorte und Betriebsformen, den Markt- und Standortanalysen als Grundlage für Standortentscheidungen sowie dem Management von Handelsimmobilien.Der Handel mit seiner zentralen Bedeutung für die Stadtentwicklung ist Objekt einer Vielzahl von rechtlichen Regelungen. Bundes- und Landesgesetzgeber, Raumordnungsbehörden und die Kommunen selbst versuchen den Handel so zu steuern, dass er raum- und stadtverträglich ist. Nicht selten gehen die Vorstellungen der Gesetz- und Verordnungsgeber sowie der Planer und des Handels so weit auseinander, dass der Satz „Baurecht und Handel passen nicht zusammen“ immer aktuell ist. Die Dynamik des Handels und die systemkonforme Statik des Rechts sind teilweise unüberbrückbare Gegensätze. Das Buch möchte in seinem rechtlichen Teil (ab Kapitel 6) Orientierung in diesem Spannungsfeld geben und Möglichkeiten aufzeigen, mit den rechtlichen Rahmenbedingungen – und soweit erforderlich auch dagegen – erfolgreich Handelsentwicklung zu betreiben. Europarechtliche Regelungen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Der Blick wird auch auf Rechtsbereiche gerichtet, die bei der Planung nicht direkt im Vordergrund stehen (wie etwa Artenschutz, Denkmalschutz, Gebühren und Abgaben), die aber bei der Entwicklung zeit- und kostenintensiv sein können. Neben den öffentlich-rechtlichen Fragen, die sich mit der Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung befassen, müssen für jeden einzelnen Standort auch weitergehende zivilrechtliche Fragestellungen in den Blick genommen werden. Sowohl bei der Neuentwicklung als auch im Falle der Revitalisierung eines Objektes muss die Verfügbarkeit des Standortes mit entsprechenden immobilienrechtlichen bzw. mietrechtlichen Instrumenten gesichert werden. Nur bei rechtzeitiger und vorausschauender Vertragsgestaltung ist gewährleistet, dass das in Aussicht genommene Vorhaben auch planungsgemäß umgesetzt werden kann. Neben immobilienrechtlichen und mietrechtlichen Gesichtspunkten sind regelmäßig auch anspruchsvolle Gestaltungen von Bau- und Architektenverträgen für die bedarfs-, zeit- und kostengerechte Realisierung des Projekts von Bedeutung. Die Kapitel 10 bis 12 geben in diesem Zusammenhang Hinweise zur rechtlichen Ausgangssituation und Empfehlungen für die rechtssichere und individuelle Gestaltung der erforderlichen Verträge. Solche am einzelnen Objekt orientierten Vertragsgestaltungen erlangen in einem zunehmend „verrechtlichten“ Bereich immer mehr Bedeutung. Wer sich nur auf vermeintlich bewährte Standardtexte verlässt, geht häufig das nicht zu unterschätzende Risiko ein, dass die gewählte Vertragsgestaltung für sich betrachtet zwar in Ordnung ist, aber die Besonderheiten des Einzelobjekts auf der Strecke bleiben. Daraus resultierende Schwierigkeiten lassen sich erfahrungsgemäß im Nachhinein nur schwer oder gar nicht beheben.Die Idee zu diesem Buch resultiert aus dem großen Erfolg eines 2-Tages-Seminares, das die Herausgeber seit über 10 Jahren für Projektentwickler, private und institutionelle Investoren sowie die Expansions- und Immobilienabteilungen aus nahezu allen Handelsbranchen geben. Es ist die Zusammenfassung der Ergebnisse und orientiert sich am konkreten Informationsbedarf der Branche. Wir bedanken uns bei allen Autoren und bei unserem Lektor, Herrn Thomas Hilsheimer, der mit viel Umsicht und Engagement einen wichtigen Beitrag zum vorliegenden Buch geleistet hat. Thomas Lüttgau, Joachim Stumpf, Thomas Elsnerim August 2012