Jahres- und Wohngeldabrechnung in der WEG - inkl. Arbeitshilfen online

Peter-Dietmar Schnabel ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er berät Hausverwalter, Wohnungseigentümer und Beiräte beim Haus- und Grundbesitzerverein Freiburg.

InhaltsverzeichnisEinleitung 1 Der Wirtschaftsplan1.1 Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer1.2 Der Kontenplan1.2.1 Die interne Buchhaltung 1.2.2 Die Darstellung des Kontenplans 1.2.3 Die Einnahmen der Gemeinschaft 1.2.4 Die Ausgaben der Gemeinschaft 1.2.5 Die Ermittlung der konkret anfallenden Einnahmen und Ausgaben 1.3 Die Umlageschlüssel im WEG 1.3.1 Funktionen und Arten der Umlageschlüssel 1.3.2 Festlegung der Umlageschlüssel 1.4 Die Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat 1.5 Die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 1.5.1 Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne 1.5.2 Festlegungen zur Geltungsdauer 1.5.3 Beschlüsse zur Fälligkeit der Hausgeldzahlungen 1.5.4 Der unwirksame Wirtschaftsplan 1.6 Pflicht zur Teilnahme am Lastschriftverfahren 1.7 Sanktionen gegen säumige Hausgeldschuldner 1.7.1 Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung 1.7.2 Die Versorgungssperre 1.7.3 Der Stimmrechtsausschluss 1.7.4 Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung 1.7.5 Die Zwangsverwaltung 1.8 Die gerichtliche Festsetzung des Wirtschaftsplans 2 Die Jahresabrechnung 2.1 Zeitpunkt und Umfang der Abrechnung 2.1.1 Abrechnungszeitraum und Umfang 2.1.2 Die Frist zur Erstellung der Abrechnung 2.1.3 Jahresabrechnung und Verwalterwechsel 2.1.4 Verzug mit der Erstellung der Jahresabrechnung 2.2 Prüfung und Ordnung der Belege 2.3 Form und Bestandteile der Jahresabrechnung 2.4 Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 2.4.1 Darstellung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2.4.2 Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung 2.5 Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 2.5.1 Zweckbindung und Höhe 2.5.2 Steuerliche Aspekte 2.5.3 Die Darstellung in der Jahresabrechnung 2.5.4 Teilzahlungen 2.6 Die Entwicklung der Bankkonten 2.7 Die Praxis der Jahresabrechnung 2.7.1 Kosten von Gerichtsverfahren 2.7.2 Leerstand und die Nichtnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums 2.7.3 Die Sonderumlage 2.7.4 Unberechtigte Ausgaben 2.7.5 Mehrhausanlagen 2.7.6 Wasser- und Abwasserkosten 2.7.7 Umzugspauschale und andere direkt zugeordnete Kosten 2.7.8 Heizungs- und Warmwasserkosten 2.7.9 Vorjahressalden 2.7.10 Die Verwalterzustimmung bei Veräußerung 2.7.11 Die Verrechnung verspäteter Zahlungen 2.8 Vermögensstatus und Saldenliste 2.9 Haushaltsnahe Dienstleistungen 3 Prüfung der Jahresabrechnung 3.1 Die Prüfung durch den Verwaltungsbeirat 3.1.1 Prüfung der formalen Vollständigkeit 3.1.2 Rechnerische Prüfung 3.1.3 Sachliche Prüfung 3.2 Das Einsichtsrecht: die Prüfung durch einzelne Wohnungseigentümer3.3 Die Pflicht zur Erläuterung der Jahresabrechnung 4 Der Beschluss über die Jahresabrechnung 4.1 Der Genehmigungsbeschluss und seine Wirkung 4.2 Umgang mit Guthaben 4.3 Das Stimmrecht des Verwalters 4.4 Die bedingte Genehmigung 5 Schuldner der Hausgeldforderungen 5.1 Wohnungseigentümer und werdende Wohnungseigentümer 5.2 Zwangsverwalter, Testamentsvollstrecker und Co. 5.3 Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres 5.3.1 Bedeutung der Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel 5.3.2 Haftung für Sonderumlagen 5.4 Behandlung von Guthaben bei Eigentümerwechsel6 Die nachträgliche Änderung der Jahresabrechnung 7 Die Entlastung des Verwalters 7.1 Der Beschluss über die Entlastung 7.2 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter 7.2.1 Verzugsschäden 7.2.2 Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags Anhang Muster: JahresabrechnungBetriebskosten im Sinne von § 16 Abs. 3 WEG, § 556 BGB Ablauf des Mahnverfahrens Antrag auf Beitritt in der Zwangsversteigerung Checkliste für die Erstellung der JahresabrechnungCheckliste für die Prüfung durch den Verwaltungsbeirat Musterbeschlüsse AbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnis

Die Jahresabrechnung legt fest, welche Beträge die Gemeinschaft im Wirtschaftsjahr konkret ausgegeben hat und in welcher Höhe sich der einzelne Wohnungseigentümer daran beteiligen muss. Die hierfür erforderlichen Geldmittel muss die Gemeinschaft erst einmal erwirtschaften. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Wirtschaftsunternehmen ist, kann sie sich im Wesentlichen nur über die Beiträge ihrer Mitglieder finanzieren. Zur Beschaffung der notwendigen Gelder dient der Wirtschaftsplan. Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Verwalter jeweils für ein Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan erstellen und den Eigentümern zur Beschlussfassung vorlegen. Er hat dabei die bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums voraussichtlich anfallenden Einnahmen und Ausgaben festzustellen und dafür zu sorgen, dass die Gemeinschaft ihre Verbindlichkeiten begleichen kann. Unterhält die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage, müssen auch Zahlungen hierauf im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden.