Die Umsatzsteuer in Vermietung und Verpachtung

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Kap 1Einführung

Kap 2Wichtige Grundbegriffe
2.1Der Grundstücksbegriff
2.2Leistungsort und Lieferort
2.3Echte und unechte Steuerbefreiung

Kap 3Der Vermieter als Unternehmer
3.1Wer ist Unternehmer?
3.2Beginn/Ende der Unternehmereigenschaft
3.3Liebhaberei
3.4Kleinunternehmer
3.5Ausländische Vermieter

Kap 4Die laufende Vermietung
4.1Übersicht und Allgemeines
4.2Steuerbefreiungen
4.3Option zur Steuerpflicht
4.4Steuersätze
4.5Soll/Istbesteuerung
4.6Bemessungsgrundlage
4.7Steuerschuldner und Reverse Charge
4.8Vorsteuerabzug
4.9Vorsteuerberichtigung

Kap 5Kauf/Verkauf eines Mietobjektes
5.1Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht
5.2Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigung

Kap 6Schenkung/Erbschaft eines Mietobjektes

Kap 7Die Rechnung

7.1Die Bedeutung der Rechnung
7.2Rechnungsmerkmale
7.3Kleinbetragsrechnungen
7.4Dauerrechnungen
7.5Anzahlungs- und Endrechnungen
7.6Elektronische Rechnungen

Kap 8Erklärung und Entrichtung
8.1Umsatzsteuervoranmeldung
8.2Entrichtung der Umsatzsteuer
8.3Überrechnung der Umsatzsteuer
8.4Jahreserklärung

Kap 9Sonstige Pflichten
9.1Meldepflichten
9.2Aufzeichnungspflichten
9.3Aufbewahrung

Kap 10Das Finanzamt prüft

Kap 11Eigentümergemeinschaft

Kap 12Sonstige Fragen
12.1Bau- und Reinigungsleistungen
12.2Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen
12.3Mietenpool

Kap 13Anhang
13.1Musterrechnung bei Immobilienverkauf mit Option zur Steuerpflicht
13.2Musterrechnung bei unentgeltlicher Immobilienübertragung mit Umsatzsteuerverrechnung
13.3Muster Dauerrechnung
13.4Rechnungsmuster allgemein1)
13.5Antrag Sollversteuerung1)2)
13.6Übersicht Bauleistungs-Reverse Charge
13.7Übersicht Formulare Finanzamt
13.8Musterklausel gemäß § 6 Abs 2 UStG

Vorwort Das Umsatzsteuerrecht ist mit seinen vielen Rechtsbegriffen wie „umsatzsteuerbar“, „unecht umsatzsteuerfrei“, „Reverse Charge“, „Option zur Steuerpflicht“ uvm selbst für den Fachmann eine recht schwierige Materie. Einfache Fragen zum Umsatzsteuerrecht erweisen sich bei näherer Betrachtung oft als knifflige Aufgaben. Die Verfasserin der vorliegenden Broschüre hat gemeinsam mit den früheren Mitautoren daher aus ihrer täglichen Arbeit die typischen, sich teilweise immer wiederholenden umsatzsteuerlichen Fragen im Bereich der Vermietung und Verpachtung gesammelt und gibt dem Leser wichtige Hinweise zur Vermeidung von Fehlern. Außer Zweifel steht, dass im Rahmen einer Kurzdarstellung von Problemen und Lösungen nicht alle Einzelheiten besprochen werden können. Die Broschüre kann und will die Beratung durch den Umsatzsteuerexperten jedenfalls nicht ersetzen. Seit der letzten Auflage aus dem Jahre 2017 ist es zu neuerlichen Änderungen bei den Steuersätzen gekommen. Dadurch ist für umsatzsteuerliche Zwecke eine Abgrenzung zwischen Vermietung und Beherbergung nicht mehr erforderlich. Zudem konnte auch eine Klarstellung erreicht werden, wie sich ein Mieter- oder Vermieterwechsel im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf eine Option zur Steuerpflicht auswirkt. Im Hinblick auf die Verkomplizierung, die das 1. Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesitzern gebracht hat, erscheint dies aber nur eine kleine Erleichterung zu sein. Völlig neu geregelt wurde die Vermietung von inländischen Grundstücken durch ausländische Personen, wobei nunmehr endlich klargestellt wurde, wo eine Vermietung im umsatzsteuerlichen Sinn betrieben wird und wann eine Betriebsstätte im Inland vorliegt. Die in den nachfolgenden Seiten wiedergegebenen Rechtsansichten der Finanzverwaltung wird von der Autorin in manchen Fällen nicht geteilt. Der Umfang dieses Heftchens erlaubt jedoch keine umfangreiche Kritik. Auf die entsprechende Literatur wird daher verwiesen, Klarstellungen durch die Höchstgerichte sind gefordert. Die AutorinJuni 2023

Kap 5Kauf/Verkauf eines Mietobjektes 5.1Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht Die Lieferung von Grundstücken ist nach § 6 Abs 1 Z 9a UStG unecht steuerbefreit. Zum Grundstücksbegriff siehe Pkt 2.1. Die Einräumung oder Übertragung eines Baurechts ist einer Lieferung eines Grundstücks gleichgestellt und unterliegt daher ebenfalls der Steuerbefreiung. Dasselbe gilt für eine Betriebsvorrichtung, die unter den Grundstücks¬begriff fällt. Auch hier gibt es die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren. Die Vorsteuerabzugsberechtigung des Leistungsempfängers spielt dabei – anders als bei der Vermietung – keine Rolle. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form oder Frist gebunden und erfordert auch keine eigene schriftliche Erklärung an das Finanzamt. Der Verzicht (ebenso wie die Rücknahme des Verzichtes) ist bis zur Rechtskraft des Steuer¬bescheides und auch noch im Rahmen einer Wiederaufnahme möglich. Die Option zur Steuerpflicht wird durch die steuerpflichtige Behandlung in der Steuererklärung ausgeübt. Der Ausweis von Umsatzsteuer in der Rechnung allein genügt nicht (Rz 793 UStR). Eine Musterrechnung für den Verkauf einer Immobilie mit Option zur Steuerpflicht finden Sie unter Pkt 13.1. Die Option kann für jeden einzelnen Umsatz ausgeübt werden (zB können in einem Gebäude Wohnungen bzw Geschäftsräume im Wohnungseigentum steuerfrei und steuerpflichtig veräußert werden). Die Option kann auch auf einen bzw mehrere abgrenzbare Teile eines Grundstückes oder Gebäudes beschränkt werden. Ein abgrenzbarer Teil liegt jedenfalls dann vor, wenn an diesem Grundstücksteil Wohnungseigentum begründet werden könnte. Eine Teiloption kommt insbesondere bei unterschiedlichen Nutzungsarten (zB Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten) in Betracht (Rz 795 f UStR).