Praxishandbuch Immobilienerwerb - inkl. Arbeitshilfen online (eBook)
264 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-06604-1 (ISBN)
Michael Brückner ist seit 1993 freier Wirtschaftsjournalist und Kommunikationsberater mit dem Schwerpunkt Banken, Versicherungen und Immobilien. Zuvor war er Redakteur einer großen Tageszeitung und später Chefredakteur eines europäischen Wirtschaftsmagazins. Er ist Autor zahlreicher Bücher zu den Themen Geld und Immobilien.
Michael Brückner Michael Brückner ist seit 1993 freier Wirtschaftsjournalist und Kommunikationsberater mit dem Schwerpunkt Banken, Versicherungen und Immobilien. Zuvor war er Redakteur einer großen Tageszeitung und später Chefredakteur eines europäischen Wirtschaftsmagazins. Er ist Autor zahlreicher Bücher zu den Themen Geld und Immobilien.
Cover 1
Arbeitshilfen 2
Urheberrechtsinfo 3
Titel 4
Impresum 7
Inhaltsverzeichnis 8
Vorwort 12
1Grundsatzfragen 16
1.1Sachwert statt Geldwert 16
1.1.1Wie funktioniert das Bankgeschäft? 16
1.1.2Vor- und Nachteile der klassischen Sachwerte 17
1.2Die selbst genutzte Immobilie 19
1.2.1Staatliche Förderung des Wohnungsbaus 21
1.2.2Baugeld so günstig wie nie 22
1.2.3Die selbst genutzte Immobilie als Altersvorsorge 23
1.2.4Die selbst genutzte Immobilie als Investment 25
1.2.5Kosten der Instandhaltung 26
1.2.6Werterhalt und Wertsteigerungspotenzial 28
1.3Immobilien als Kapitalanlage 30
1.3.1Die Renditeimmobilie 31
1.3.2Steuervorteile einer vermieteten Immobilie 33
1.3.3Die Immobilien-AfA 33
1.3.4Absetzbare Schuldzinsen 35
1.3.5AfA auf denkmalgeschützte Objekte 35
1.3.6Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus 35
1.3.7Vermietung an nahe Angehörige 36
1.4Sonderfall Ferienimmobilie 39
1.4.1Was sagt der Fiskus? 40
1.4.2Augen auf beim Immobilienkauf im Ausland 40
1.4.3Vermietung bringt mitunter Probleme mit sich 42
1.5Offene Immobilienfonds 42
1.6Das Wichtigste auf einen Blick 47
2Die unterschiedlichen Immobilienarten 50
2.1Vorbemerkungen 50
2.2Eigentumswohnungen 52
2.2.1Standortvorteile 53
2.2.2Entscheidungsgründe für eine Eigentumswohnung 54
2.2.3Kriterien für Ihre Kaufentscheidung 55
2.2.4So wird Wohnungseigentum begründet 56
2.2.5Das Wohnungsgrundbuch 56
2.2.6Der Aufteilungsplan 57
2.2.7Was gehört der Eigentümergemeinschaft? 59
2.2.8Was gehört dem einzelnen Eigentümer? 60
2.2.9Sondernutzungsrechte für Eigentümer 61
2.2.10Bestimmter Gebrauch für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums 62
2.2.11Teileigentum 63
2.2.12Was Sie beim Erwerb beachten sollten 63
2.2.13Kaufpreis ? Festpreis 67
2.2.14Sie erwerben eine Eigentumswohnung aus »zweiter Hand« 67
2.2.15Mängel und Schäden 71
2.2.16Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 73
2.2.17Instandhaltungsrücklage 75
2.2.18Sonderumlagen 76
2.2.19Auf den Verwalter kommt es an 76
2.2.20Der Verwaltungsbeirat ? fakultatives Verwaltungsorgan 79
2.2.21Wichtig: der Aufteilungsplan 85
2.2.22Die Abgeschlossenheitsbescheinigung 86
2.2.23Was bedeuten gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum? 87
2.3Das Eigenheim 89
2.3.1Einfamilienhäuser ? Licht und Schatten 89
2.3.2Am Anfang stand die Villa 90
2.3.3Was ist eigentlich ein Einfamilienhaus? 90
2.3.4»Achillesferse« Landverbrauch 91
2.3.5Sonderformen des Einfamilienhauses 92
2.3.6Alternative: Doppelhaushälfte 96
2.3.7Reihenhäuser 98
2.3.8Fertighäuser ? keine Immobilien mehr »von der Stange« 101
2.4Der Erwerbsvorgang im Überblick 107
2.4.1Sie kaufen vom Bauträger 107
2.4.2Sie kaufen/bauen in eigener Regie 107
2.5Exkurs: Achtung! Pfusch am Bau 108
2.6Das Wichtigste auf einen Blick 110
3Der Kauf einer Bestandsimmobilie 112
3.1Altbau oder Neubau? 112
3.1.1Vor- und Nachteile eines Neubaus 112
3.1.2Bestandsimmobilien: Vor- und Nachteile älterer Häuser 113
3.1.3Lärm mindert die Wohnqualität 123
3.1.4An- und Umbau 125
3.1.5Altersgerechter Umbau 131
3.1.6Renovierung der Elektroinstallation 132
3.1.7Alarmanlagen 134
3.1.8Renovierung des Bades 135
3.1.9Biodächer auch für Altbauten 136
3.1.10Sanierungsaufwand durch Bauschädlinge und Krankmacher 138
3.1.11Besonders wichtig bei geplanter Vermietung: die »inneren Werte« 141
3.1.12Exkurs: Wertermittlung ? wo Sie sich informieren können 142
3.2Das Wichtigste auf einen Blick 146
4Die Lage professionell beurteilen 148
4.1Wohn- versus Gewerbeimmobilien 148
4.2Wohngebiete: die kleinen, aber feinen Unterschiede 150
4.3Kriterien der Standortanalyse 151
4.3.1Der Makrostandort: Beurteilung aus der »Vogelperspektive« 152
4.3.2Der Mikrostandort: Beurteilung aus der »Froschperspektive« 152
4.3.3Die wichtigsten Mikrostandort-Typen 154
4.3.4Soziale Brennpunkte: gefährliche Standorte 155
4.3.5Standortfaktoren im Überblick 157
4.4Das Wichtigste auf einen Blick 158
5Baufinanzierung auf sicheren Fundamenten 160
5.1Realistisch kalkulieren 160
5.2Risikomanagement von Anfang an 162
5.3Erbbaurecht: günstig zu Grund und Boden kommen 165
5.4Die Nebenkosten der Anschaffung 167
5.4.1Die Grunderwerbsteuer 167
5.4.2Die Makler-Courtage 170
5.4.3Notar und Grundbuch 170
5.4.4Nebenkosten der Finanzierung 171
5.5So berechnen Sie Ihr Eigenkapital 173
5.5.1Ihr Eigenkapital 173
5.5.2Alternative Geldquellen 174
5.6Die Eigenmittel im Überblick 178
5.6.1Am Anfang steht die Finanzanalyse 178
5.6.2Wie viel Kredit können Sie sich leisten? 179
5.6.3Eigenleistung ? nur bedingt zu empfehlen 180
5.7So beugen Sie finanziellen Schicksalsschlägen vor 182
5.7.1Die drei Säulen des Risikomanagements 182
5.7.2Risikofaktor Erwerbsunfähigkeit 183
5.8Ihre Finanzierungspartner 184
5.8.1Das Annuitätendarlehen 184
5.8.2Sonderfall: Hypothekenbanken 192
5.8.3Sonderfall: die umgekehrte Hypothek 192
5.8.4Finanzierung über Versicherungen 194
5.8.5Bausparkassen 195
5.8.6Eigenheimrente (Wohn-Riester) 199
5.8.7Unabhängige Kreditvermittler 202
5.9Schritt für Schritt: So finanzieren Sie Ihre Immobilie 204
5.10Geld sparen bei der Um- und Anschlussfinanzierung 205
5.10.1Die Möglichkeiten der Umschuldung 206
5.10.2Anschlussfinanzierung: Die Karten werden neu gemischt 207
5.10.3Forward-Darlehen: Baugeld »auf Vorrat« 212
5.10.4Paralleldarlehen und Avalkredite zur kurzfristigen Überbrückung 213
5.11Erste Hilfe bei Finanzierungsproblemen 214
5.11.1Die größten Risiken für Immobilieneigentümer 215
5.11.2Bei Problemen rechtzeitig mit der Bank sprechen 218
5.11.3Mögliche Auswege aus der Sackgasse 221
5.12Baufinanzierungs-Glossar 224
5.13Das Wichtigste auf einen Blick 232
6Das Grundbuch ? kein Buch mit sieben Siegeln 234
6.1Öffentliches Register 234
6.2Das Grundbuch: fünf Teile, drei Abteilungen 235
6.3Einsicht in das Grundbuch bei nachgewiesenem Interesse 238
6.4Der Rang der Rechte 239
6.5Das elektronische Grundbuch 239
6.6Das Wichtigste auf einen Blick 240
7Erwerb über Zwangsversteigerungen 242
7.1Nicht immer ein Schnäppchen 242
7.2Risiken bei einer Zwangsversteigerung 242
7.3Die wichtigsten Fragen rund um Zwangsversteigerungen 244
7.4Das Wichtigste auf einen Blick 247
Nützliche Links 250
Literatur 252
Stichwortverzeichnis 254
Abbildungsverzeichnis 260
2 Die unterschiedlichen Immobilienarten
2.1 Vorbemerkungen
Ist die Grundsatzentscheidung zum Erwerb von Immobilieneigentum erst einmal gefallen, stellt sich die Frage, welche Art von Immobilie Sie präferieren: eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus? Oder ziehen Sie ein Fertighaus in Betracht? Die Antwort auf diese Frage hängt nicht zuletzt davon ab, ob Sie in der Immobilie selbst wohnen möchten oder sie als Kapitalanlage erstehen und anschließend vermieten wollen.
Als Anleger macht für Sie der Erwerb eines Einfamilienhauses nämlich keinen Sinn, weil im Verhältnis zum Wohnraum hohe Grundstückskosten anfallen. Das bedeutet in der Konsequenz: Der Anleger bleibt auf relativ viel „totem Kapital“ sitzen. Darüber hinaus ist der Verwaltungsaufwand für ein Einfamilienhaus vergleichsweise hoch. Anleger entscheiden sich deshalb üblicherweise für den Erwerb und die anschließende Vermietung von Eigentumswohnungen. Sie bringen in der Regel deutlich höhere Renditen. Eine Eigentumswohnung ist normalerweise auch die einzige Möglichkeit, in der Stadt Immobilieneigentum zu erwerben.
Anders sieht es aus, wenn Sie und Ihre Familie Ihre Immobilie selbst bewohnen möchten und einen Standort an der Peripherie der Stadt oder in ländlichen Regionen suchen. Entscheiden Sie sich für ein Einfamilienhaus, dann genießen Sie und Ihre Familie ein hohes Maß an Freiheit. Ihre Kinder können toben, ohne dass sich Nachbarn gestört fühlen. Dank des Gartens, der meist zu einem Haus gehört, haben Kinder und Eltern ausreichend Freiraum. Ein modernes Einfamilienhaus bietet zwischen 120 und 140 m2 Wohnfläche auf zwei Stockwerken. Hinzu kommen in der Regel Platz im Keller und die Möglichkeit des Dachausbaus. Die Familie kann also noch wachsen.
Die Kehrseite der Medaille: In vielen Regionen ist Bauland sehr teuer. Zu teuer, um ein frei stehendes Einfamilienhaus zu bauen und solide zu finanzieren. In solchen Fällen bietet sich das Reihenhaus als Alternative an. Die in Reihe aneinandergebauten Einfamilienhäuser benötigen weit weniger Platz als frei stehende Häuser und sind somit preisgünstiger. Die meisten Reihenhäuser werden von den Bauträgern schlüsselfertig angeboten. Sie sind also auch für jene eine echte Alternative, die sich nicht selbst mit der Planung eines Hauses befassen möchten. Der Nachteil von Reihenhäusern: Sie liegen enger am Grundstück des Nachbarn, und man lebt somit wieder in einer Gemeinschaft. Die Häuser sind meist schmal und dafür höher gebaut. Das bedeutet, die Bewohner müssen meist drei Stockwerke und damit mehr Treppen in Kauf nehmen. Das sollten Sie mit Blick auf die Nutzung der Immobilie im Alter bedenken.
Bleibt als Alternative zu einem frei stehenden Einfamilienhaus und einem Reihenhaus schließlich noch das Doppelhaus, das einen Kompromiss aus Einfamilienhaus und Reihenhaus darstellt. Von außen wirkt ein Doppelhaus wie ein Einfamilienhaus. Es besteht allerdings aus zwei nebeneinanderliegenden Wohnhälften mit separaten Eingängen. Beide Eigentümer teilen sich auch das Grundstück. Und genau hier liegt ein Risiko: Während in einer Eigentumswohnanlage oder in einem Reihenhaus mehrere Eigentümer leben, die meist eine ziemlich heterogene Gruppe darstellen, hat der Eigentümer einer Doppelhaushälfte eben nur einen Nachbarn. Mit dem verträgt er sich – oder auch nicht.
Immer mehr Immobilienkäufer entscheiden sich schließlich für Fertighäuser. Mitte der 1990er-Jahre lag der Marktanteil der Fertighaus-Hersteller auf dem deutschen Immobilienmarkt bei weniger als zehn Prozent. Mittlerweile ist er auf über 17 Prozent geklettert – mit steigender Tendenz. Wesentlich dazu beigetragen hat die zunehmende Qualität dieser Produkte. Fertighäuser gelten heute nicht mehr als „Billig-Immobilien“ mit vergleichsweise kurzer Lebenszeit, sondern zunehmend als interessante Alternative zu konventionell gebauten Häusern.
Auf den folgenden Seiten wollen wir die Vor- und Nachteile der einzelnen Immobilienarten näher unter die Lupe nehmen.
Eine Tabelle, die Ihnen die Entscheidung „Eigentumswohnung oder Haus?“ erleichtern soll, finden Sie unter www.haufe.de/mybook.
2.2 Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen
Soll es eine Eigentumswohnung sein oder vielleicht doch lieber ein frei stehendes Haus oder zumindest eine Doppelhaushälfte? Die Antwort auf diese wichtige Frage gibt in aller Regel der Etat des potenziellen Käufers oder Bauherrn. Weitere wichtige Entscheidungskriterien sind Ihre künftige Lebensplanung, die Zeit, die Sie in Ihre Immobilie investieren können oder wollen, und nicht zuletzt der Standort, an dem Sie Ihr Objekt erwerben möchten. Oft stellt eine Eigentumswohnung auch eine Art „Einstiegsmodell“ dar.
Der klassische Fall: Ein junges, kinderloses Paar kauft eine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Stadt. Einige Jahre später stellt sich Nachwuchs ein, die Familie entscheidet sich für ein kleines Häuschen in einem ruhigen Vorort. Die Eigentumswohnung kann in diesem Fall vermietet oder verkauft werden. Auf diese Weise entwickeln die Betroffenen schon früh ein Gefühl für den Umgang mit der eigenen Immobilie und deren Finanzierung.
| Anteil von Eigentumswohnungen nach Bundesländern in Prozent |
|---|
| Bundesland | Anteil |
|---|
| Baden-Württemberg | 33,1 |
| Bayern | 25,5 |
| Rheinland-Pfalz | 19,9 |
| Saarland | 16,8 |
| Hessen | 22,9 |
| Thüringen | 15,8 |
| Sachsen | 17,7 |
| NRW | 23,0 |
| Niedersachsen | 17,7 |
| Sachsen-Anhalt | 13,1 |
| Brandenburg | 9,3 |
| Berlin | 20,4 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 11,5 |
| Hamburg | 22,2 |
| Bremen | 24,3 |
| Schleswig-Holstein | 17,7 |
Gesamtzahl der Eigentumswohnungen 2015 in Deutschland: 8,95 Millionen; Quelle: Mikrozensus/Fokus45/15
2.2.1 Standortvorteile
Wenn Sie Wert legen auf eine attraktive Citylage in einer deutschen Großstadt, bieten sich meist keine Alternativen zur Eigentumswohnung. Baugrundstücke sind dort rar und teuer. Frei stehende Häuser, aber auch Reihenhäuser entstehen deshalb eher am Stadtrand. Bevorzugen Sie also eine zentrale Lage mit kurzen Wegen zu den wichtigsten Einzelhandelsgeschäften, den Behörden und entsprechenden Freizeitangeboten, wie etwa Theater oder Kinos, dann empfiehlt sich eine Eigentumswohnung. Ein solches Objekt in wirklich guter Lage lässt sich später zudem meist wieder zu einem attraktiven Preis verkaufen.
Nicht jeder hat Zeit, am Wochenende Gartenarbeit zu verrichten, mit Handwerkern über größere Reparaturen zu verhandeln, sich um die Heizungsanlage zu kümmern oder regelmäßig die Treppen zu reinigen. Bei Eigentumswohnungen werden diese Arbeiten der Hausbewirtschaftung an einen Verwalter übertragen, der wiederum Fachbetriebe mit diesen Aufgaben betraut. Dieser Komfort hat natürlich seinen Preis: Der Verwalter verlangt eine angemessene Vergütung für seine Dienstleistung.
In Ihrer Eigentumswohnung sind Sie Ihr eigener Herr. Sie können Ihr Wohnumfeld ganz nach Ihren Wünschen gestalten und brauchen keinen Vermieter um Erlaubnis zu bitten. Wie Sie Ihr Bad konzipieren oder Ihren Balkon fliesen, für welche Innentüren Sie sich entscheiden und wie Sie Ihre Küche einrichten möchten – das bleibt einzig und allein Ihnen als Eigentümer/in überlassen. Nur tragende Wände dürfen Sie nicht einreißen, denn die gehören aus nachvollziehbaren Gründen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ein weiterer Vorteil ist sicher die Tatsache, dass Sie in Ihrer Eigentumswohnung so lange leben können, wie Sie möchten. Kein Vermieter kann Ihnen kündigen.
Oft wird eingewendet, der Eigentümer einer solchen Immobilie sei eben nur in seiner Wohnung unabhängig und müsse sich sonst in eine Eigentümergemeinschaft eingliedern und deren Mehrheitsbeschlüsse nolens volens akzeptieren. Das ist grundsätzlich zwar richtig, dennoch können aufmerksame Nachbarn auch von großem Vorteil sein – z. B. dann, wenn Sie häufiger nicht zu Hause sind.
Eigentumswohnungen sind ökonomisch und ökologisch sinnvoll. Denn mehrere Wohnungen zusammen bedeuten weniger Flächenverbrauch. Und das heißt in der Konsequenz: geringe Kosten für Grund und Boden pro Wohnung.
Ihre Eigentumswohnung können Sie verkaufen, beleihen, vermieten oder vererben. Die Eigentumswohnung ist selbstständig belastbar mit Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Reallasten und...
| Erscheint lt. Verlag | 27.4.2016 |
|---|---|
| Reihe/Serie | Haufe Fachbuch |
| Verlagsort | Freiburg |
| Sprache | deutsch |
| Themenwelt | Wirtschaft |
| Schlagworte | Aktien • Anlagen • Ausbildung • Banken • Bereich • Besteuerung • Branchen • Coaching • Darlehen • Deutschland • Diskussion • Diskussionen • eBook • E-Book • Eigentum • Einkommensteuer • e-pdf • epdf • E-Pub • EPUB • Erbschaftsteuer • Erfolg • Ethik • Finanzierung • Fonds • Geld • Geldanlage • Gerechtigkeit • Geschichte • Gesellschaft • Grunderwerbsteuer • Grundsteuer • Haus kaufen • Immobilien • Immobilienerwerb • Immobilienfinanzierung • Immobilienmakler • Immoblienbewertung • Innovation • Jahr • Jahre • Kapital • Kapitalismus • Kauf • Kredit • Leistung • Philosophie • property • Prozent • Regel • Rentenversicherung • Schenkungsteuer • Staat • Steuerberater • Steuern • Tilgung • Umsatzsteuer • Unternehmer • Verkauf • Vermietung • Versicherungen • Vertrag • Wirtschaft • Wirtschaftsinformatik • Wirtschaftswoche • Zins |
| ISBN-10 | 3-648-06604-8 / 3648066048 |
| ISBN-13 | 978-3-648-06604-1 / 9783648066041 |
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